Ist der Grundstückspreis angemessen?

Befinden Sie sich gerade auf Immobiliensuche, entdecken Sie so manches vermeintliche Schnäppchen. (Wie finden Sie das passende Grundstück?) Doch lassen Sie sich davon nicht täuschen. Stellen Sie sich stets die Frage, ob der Grundstückspreis tatsächlich angemessen ist. Einen genauen Wert, wann ein Grundstück zum angemessenen Preis angeboten wird, kann es allerdings nicht geben, da viele Faktoren entscheidend sind, in erster Linie aber die Lage des Grundstücks. Je nach Bundesland, Region oder Kommune ergeben sich deutliche Unterschiede, so dass es schwer ist, selbst einzuschätzen, welcher Grundstückspreis noch angemessen und was überteuert ist. Wir haben daher die wichtigsten Informationen zusammengestellt, damit Sie selbst in Erfahrung bringen können, ob der angebotene Grundstückspreis tatsächlich angemessen ist.

So wird der Grundstückswert festgelegt

Um einen angemessenen Grundstückspreis in Erfahrung zu bringen, müssen Sie wissen, wie der Grundstückswert festgelegt wird. Hier sind der

• Bodenrichtwert und der
• Verkehrswert

zwei wichtige Werte, die es zu berücksichtigen gilt. Zuallererst steht aber die Frage, für welche Zwecke das jeweilige Grundstück von unabhängigen Sachverständigen freigegeben wird. Denn längst nicht jedes Grundstück eignet sich auch tatsächlich als Baugrundstück. Wird diese Freigabe nicht erteilt, sinkt zwar der Preis für die Immobilie, allerdings ist sie für den angehenden Bauherrn auch nicht mehr interessant.

Der Bodenrichtwert und seine Ermittlung

Wurde das Grundstück für den Bau eines Hauses freigegeben, ist der Bodenrichtwert zu ermitteln. Dafür sind die Gutachter der jeweiligen Baubehörde verantwortlich. Diese tragen dabei die erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke aus den letzten zwei Jahren zusammen. Auf dieser Basis wird dann ein durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter ermittelt.

Beispiel

Grundstück A  – 500 qm – Verkauf vor einem Jahr für 45.000 Euro

Grundstück B – 300 qm – Verkauf vor zwei Jahren für 25.500 Euro

Grundstück C – 450 qm – Verkauf vor einem halben Jahr für 41.850 Euro

Addiert man die Verkaufszahlen und teilt sie durch die ebenfalls addierten Grundstücksflächen, entsteht der Durchschnittspreis pro Quadratmeter.

45.000 Euro + 25.500 Euro + 41.850 Euro             =         112.350 Euro

500 qm + 300 qm + 450 qm                                     =         1.250 qm

112.350 Euro/1.250 qm                                            =         89,88 Euro

Dieser Bodenrichtwert kann anschließend als Basis für den Verkaufspreis herangezogen werden.

Der Verkehrswert und seine Ermittlung

Der zweite wichtige Wert zur Wertermittlung des Grundstücks ist der Verkehrswert. Er beschreibt den tatsächlichen Wert einer Immobilie und wird häufig auch als Marktwert bezeichnet. Dabei werden nicht nur der Bodenrichtwert, sondern auch andere Faktoren berücksichtigt. Zu diesen zählen zum Beispiel

• Lage der Immobilie,
• Verkehrsanbindung/Infrastruktur,
• Möglichkeiten der Bebauung usw.

An diesem Preis sollten sich die interessierten Käufer eines Grundstücks entsprechend orientieren. Das heißt aber auch, dass der Verkehrswert vom Bodenrichtwert zum Teil deutlich abweichen kann.

Konkrete Grundstückspreise zum Vergleich in Erfahrung bringen

Wie aber bereits eingangs erwähnt, ist der Wert eines Grundstücks entscheidend von der Lage abhängig. Die fiktive Rechnung, die wir veranstaltet haben, bringt den einzelnen Grundstückskäufer nicht weiter. Er sollte sich daher konkret über die Bodenricht- und Verkehrswerte in seiner bevorzugten Region informieren. Diese Informationen halten die

• zentralen Gutachterausschüsse,
• Gemeindeverwaltungen oder
• statistischen Landesämter

bereit.

Die zentralen Gutachterausschüsse legen die Bodenrichtwerte für die Region im zweijährigen Rhythmus fest. Sie können nicht nur alle aktuellen Bodenrichtwerte benennen, sondern verfügen ebenso über eine detaillierte Auflistung der Verkehrswerte der Grundstücke in der Region, für die sie zuständig sind. Häufig sind die Gutachterausschüsse im Katasteramt integriert, so dass Sie dort direkt nachfragen können.

Vielfach ermöglichen die Gemeindeverwaltungen ebenfalls, die aktuellen Verkehrswerte bekannt zu geben. Hier lohnt sich die Nachfrage direkt vor Ort, was bei der Gemeinde oft weniger bürokratisch vonstattengeht.

Nicht zuletzt können die statistischen Landesämter weiter helfen. Sie geben die aktuellen Verkehrswerte einer Region bekannt, aber auch die Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahren. Vor allem, wenn der Grundstückskauf nicht zwingend sofort erfolgen muss, sind diese Entwicklungszahlen eine wichtige Informationsquelle.

Grundstückswertbegutachtung durchführen lassen

Eine andere Alternative, um in Erfahrung zu bringen, ob der angebotene Grundstückspreis angemessen ist, ist die Schätzung des Grundstücks. Damit können Sie einen Gutachter beauftragen. Die Grundstückswertbegutachtung ist die beste Lösung, um den korrekten Wert des Grundstücks zu ermitteln, da diese nach dem aktuellsten Maßstab erstellt wird.

Allerdings benötigen Sie für die Begutachtung die Zustimmung des aktuellen Eigentümers. Zwingend ist ein Gutachter oder Sachverständiger zu beauftragen, der sich auf die Grundstücksbewertung spezialisiert hat. In speziellen Verbänden oder den Kammern finden Sie Gutachter, die diese Anforderungen erfüllen. Zwar ermittelt der Gutachter ebenfalls den Verkehrswert, trifft jedoch nicht so allgemeingültige Aussagen, wie die Gutachterausschüsse. Er bezieht sich nämlich nur auf das Grundstück, um das es auch tatsächlich geht, nicht auf einen Durchschnittswert.

Was wird begutachtet?

Bei der Grundstückswertbegutachtung wird die Lage des Grundstücks beurteilt, aber auch die Bodenbeschaffenheit. (Wann brauchen Sie ein Bodengutachten?) Diese ist besonders wichtig, da durch zusätzlich nötige Bodenarbeiten beim Bau auch zusätzliche Kosten für den Bauherrn anfallen.

Was kostet eine Grundstückswertbegutachtung?

Die Kosten für die Grundstückswertbegutachtung sind ebenfalls sehr unterschiedlich. Sie hängen unter anderem vom tatsächlichen Grundstückswert ab. Beträgt dieser beispielsweise 50.000 Euro, ist mit rund 400 Euro an Kosten für den Gutachter zu rechnen. Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro sind etwa 600 Euro Gutachterkosten einzurechnen. Nach oben und unten kann es allerdings Abweichungen geben.