Brauche ich beim Grundstückskauf einen Notar?

Tara Marquardt

Aktualisiert am 29. Oktober 2024

Für welche Hausart interessieren Sie sich?

Diese Frage kann grundsätzlich mit einem klaren 'Ja' beantwortet werden. Jeder Eigentumsübergang von Immobilien muss in Deutschland von einem Notar beurkundet werden. Übrigens: Wenn Sie ein Grundstück von einem Bauträger erwerben, erhalten Sie von diesem auch das zu bauende Haus. In diesem Fall muss auch der mit dem Bauträger geschlossene Werkvertrag durch den Notar aufgesetzt werden.

Die wichtigsten Aufgaben des Notars

Der Notar muss eine Vielzahl von Aufgaben beim Grundstückskauf übernehmen. Dazu zählt unter anderem, dass er den Kaufvertrag aufsetzen bzw. diesen überprüfen muss. Weitere Aufgaben bestehen darin, dass der Notar

den Kaufvertrag verlesen und die Inhalte erläutern,
die Mandanten beraten,
die Eigentumsverhältnisse und Belastungen auf dem Grundstück in Erfahrung bringen muss,
den Kaufpreis verwalten kann,
die Auflassungsvormerkung durchführt,
die Veräußerungsanzeige ans Finanzamt sendet und
den Eintrag ins Grundbuch vornimmt.

Kaufvertrag aufsetzen/prüfen

Eine der wichtigsten Aufgaben des Notars besteht darin, den Kaufvertrag für das Grundstück aufzusetzen bzw. diesen zu überprüfen. Aber Vorsicht: Der Notar prüft lediglich, ob die Regelungen im Kaufvertrag gegen geltendes Recht verstoßen. Ob Ihre Interessen dabei ausreichend gewahrt werden, muss er nicht prüfen.

Lassen Sie sich daher eine Ausfertigung des Kaufvertrags einige Zeit vor dem Notartermin zusenden. Diesen sollten Sie jetzt gründlich durchlesen, im Zweifel auch einem versierten Rechtsanwalt zur Prüfung vorlegen.

Bezieht sich der Kaufvertrag in Teilen auf weitere Dokumente, wie zum Beispiel Karten, Zeichnungen, Pläne usw., so müssen diese in der Vertragsurkunde benannt und der Niederschrift beigefügt werden, damit sie rechtswirksam werden. Nebenabreden, die nicht schriftlich festgehalten werden, sind nicht gültig.

Lassen Sie sich im Kaufvertrag bestätigen, dass dem Verkäufer keine Altlasten bekannt sind und alle Erschließungskosten vollständig bezahlt sind. Andernfalls haften Sie dafür. Haben Sie diese Versicherung und treten dann doch noch Forderungen auf, können Sie den bisherigen Eigentümer dafür haftbar machen.

Beratung der Mandanten

Ebenfalls muss der Notar den Willen der beiden Vertragsparteien im Notartermin erforschen. Dazu gehört auch, dass er die Sachverhalte genau darstellt und darüber aufklärt. Insbesondere über die rechtliche Tragweite der einzelnen Entscheidungen muss eine detaillierte Aufklärung durch den Notar erfolgen.

Über diese Gesprächsinhalte ist eine Niederschrift anzufertigen. Diese muss anschließend vorgelesen werden, damit sie von beiden Parteien genehmigt werden kann. Sind alle Parteien mit den getroffenen Vereinbarungen einverstanden, kann der Kaufvertrag über das Grundstück unterzeichnet werden – sowohl vom Käufer, als auch vom Verkäufer und dem Notar. Ergeben sich Ihrerseits Fragen bei der Verlesung der Niederschrift, scheuen Sie sich nicht, diese zu stellen. Der Notar muss sie Ihnen beantworten. Bedenken Sie, dass ein Grundstückskauf eine sehr weitreichende Entscheidung ist.

Eigentumsverhältnisse und Belastungen auf dem Grundstück in Erfahrung bringen

Ebenfalls gehört es zu den Aufgaben des Notars, die Eigentumsverhältnisse und Belastungen auf dem Grundstück in Erfahrung zu bringen. Dies erfolgt durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch. Der Notar sollte zeitnah eine solche Einsichtnahme durchführen. Lassen Sie sich das bestätigen. Eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchs können Sie zudem zum Vertragsbestandteil machen. So lassen sich nachträgliche Änderungen im Grundbuch beweisen.

Grundsätzlich können bestehende Grundschulden und Hypotheken, die auf dem Grundstück lasten und im Grundbuch vermerkt sind, von Ihnen übernommen werden. Dafür muss lediglich der Inhaber der Rechte, meist die finanzierende Bank, ihr Einverständnis geben. Achten Sie dann darauf, dass die Übernahme der Lasten auf den Kaufpreis angerechnet wird. Sinnvoll ist diese Vorgehensweise durchaus, da die Grundpfandrechte nicht gelöscht und durch die eigene Hausbank erneut eingetragen werden müssen, was mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Muss ich den Kaufpreis an den Notar zahlen?

In der Praxis wird der Kaufpreis für ein Grundstück oft auf das Notaranderkonto überwiesen. Dabei ist diese Vorgehensweise gesetzlich nicht vorgeschrieben. Allerdings empfiehlt sie sich. Das Notaranderkonto ist ein Konto, das auf den Namen des Notars läuft, jedoch getrennt von seinen übrigen Geschäftskonten ist. Es dient ausschließlich der vorübergehenden, treuhänderischen Verwahrung von Geldmitteln.

Zahlen Sie den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, gibt es für beide Parteien Vorteile: Zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch vergeht oft viel Zeit. Damit der Verkäufer in dieser Zeit nicht den Kaufpreis veruntreut, wird dieser aufs Notaranderkonto eingezahlt. Zusätzlich kann sich der Verkäufer sicher sein, dass das Geld auch tatsächlich fließt. Das heißt, dass die Überweisung an den Verkäufer erst dann erfolgt, wenn der Eigentumsübergang durch die Grundbucheintragung erfolgt ist.

Brauche ich eine Auflassungsvormerkung und was bringt mir diese?

Sinnvoll ist es zudem, wenn der Notar eine Auflassungsvormerkung vornimmt. Diese Erklärung ist vom Notar abzugeben. Sie einigen sich darin mit dem Verkäufer über den Verkauf. Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen. Die Kosten richten sich dabei nach dem Wert des Grundstücks. Sie liegen im Schnitt bei 207 Euro, wenn Sie das Grundstück zum Beispiel für 100.000 Euro kaufen.

Die Auflassungsvormerkung schützt Sie vor unvorhersehbaren Ereignissen. Als endgültiger, neuer Eigentümer werden Sie erst dann ins Grundbuch eingetragen, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Außerdem benötigen Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. In dieser Zeit kann es aber zu einer Insolvenz des Verkäufers kommen oder er kann zwangsvollstreckt werden. Das würde Ihren Anspruch auf das Eigentum gefährden, wovor die Auflassungsvormerkung Sie für wenig Geld schützt.

Veräußerungsanzeige ans Finanzamt senden

Der Notar muss zudem eine Veräußerungsanzeige ans Finanzamt, genauer an die dort befindliche Grunderwerbsteuerstelle senden. In dieser sind alle steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrags aufzuführen. Auf dieser Basis erlässt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid und erst nach Zahlung dieser Steuer erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Grundvoraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch ist.

Eintrag ins Grundbuch vornehmen

Nicht zuletzt ist es die Aufgabe des Notars, den Eintrag ins Grundbuch vornehmen zu lassen, mit dem der Eigentumsübergang amtlich wird. Dabei wird die Auflassungsvormerkung, die jetzt nicht mehr benötigt wird, gelöscht.

Wer wählt den Notar aus?

Grundsätzlich ist es in der Praxis häufig so, dass der Verkäufer den Notar wählt. Allerdings tragen Sie als Käufer die Kosten des Notars. Nutzen Sie daher Ihr Recht, einen Notar Ihres Vertrauens zu beauftragen und verlassen Sie sich nicht auf einen Notar, der vom Verkäufer bestimmt wurde.

Was passiert im Notartermin?

Während des Notartermins zur Beurkundung des Kaufvertrags sind ebenfalls bestimmte Schritte einzuhalten. Zu diesen zählen:

Feststellung der Identität (Hierfür müssen bei Privatpersonen die Personalausweise vorgelegt werden. Unternehmen müssen einen Handelsregisterauszug vorlegen. )
Verlesung des Vertragsentwurfs
Erläuterung der juristischen Begriffe
Klärung noch offener Fragen
Vornahme eventuell notwendiger Korrekturen (durch den Notar, meist handschriftlich)
Unterzeichnung des Vertrags

Änderungen, die im Notartermin vereinbart und im Vertrag festgehalten wurden, sorgen dafür, dass beide Vertragsparteien später einen korrigierten Vertrag erhalten. Dieser ist mit dem Notarsiegel versehen. Die Verträge mit handschriftlichen Änderungen durch den Notar verbleiben dagegen im Notararchiv und dienen einer eventuell notwendigen Beweisführung.

Welche Kosten fallen für den Notar an?

Für die umfangreichen Dienste des Notars ist dieser natürlich zu entlohnen. In der Regel berechnen sich die Kosten nach einer Gebührenordnung. Als Faustregel können Sie sich einen prozentualen Wert vom Grundstückspreis merken. Zwischen ein und zwei Prozent des Kaufpreises müssen für den Notar einkalkuliert werden.

Beispiel:

Grundstückskosten = 57.500 Euro

Notarkosten = 1,5 % = 57.500 Euro * 1,5 % = 862,50 Euro

Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 19,0 Prozent.

862,50 Euro * 19 % = 163,88 Euro

Gesamtkosten = 862,50 Euro + 163,88 Euro = 1.026,38 Euro