Alternative zum Grundstückskauf: Das Erbbaurecht

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, muss nicht nur viel Geld für den Hausbau an sich aufbringen. Auch Grund und Boden schlagen mit hohen Kosten zu Buche. Doch es geht auch günstiger – mit dem Erbbaurecht. In diesem Fall wird der Boden nämlich nur gepachtet und nicht gekauft. Besonders in hochpreisigen Ballungszentren ist das Erbbaurecht eine echte Alternative zum klassischen Grundstückskauf.

Was genau versteht man unter dem Erbbaurecht?

Wird ein Grundstück im Erbbaurecht angeboten, so heißt das, dass das Recht eingeräumt wird, auf dem Grundstück zu bauen, ohne Eigentümer selbigens zu sein. Dieses Recht ist vererblich. Der Erbbaugeber (Eigentümer des Grundstücks) überlässt dem Erbbaunehmer (Bauherr) das Grundstück für einen zeitlich befristeten Rahmen. In der Regel werden Verträge im Erbbaurecht über 75 bis 99 Jahre abgeschlossen, so dass langfristige Planungssicherheit besteht. Für das eingeräumte Recht auf dem Grundstück zu bauen, zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins.

Vorteile des Erbbaurechts

Der Erbbauzins ist steuerlich absetzbar, wenn das erbaute Haus nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Die Grundstückskosten beim Kauf eines Grundstücks hingegen ließen sich steuerlich nicht berücksichtigen. Auch ein Verkauf des Hauses ist möglich, muss allerdings mit dem Erbbaugeber abgesprochen werden. Er kann sein Veto in der Regel aber nur dann einlegen, wenn er nachweisen kann, dass der potenzielle Käufer den Erbbauzins nicht aufbringen kann. Der Käufer muss im Falle eines Verkaufs in den Erbbauvertrag eintreten – mit allen Rechten und Pflichten. Rein rechtlich gesehen sind das Grundstück und das Bauwerk voneinander getrennt.

Der Grundstückseigentümer profitiert davon, dass das Grundstück in seinem Besitz bleibt, so dass er aus eventuellen Wertsteigerungen seinen Nutzen ziehen kann. Für den Eigentümer sind natürlich weiterhin der Verkauf und das Vererben des Grundstücks möglich. Die regelmäßigen, zusätzlichen Einnahmen, die zudem grundbuchamtlich gesichert sind, sichern den Grundstückseigentümer finanziell ab. Zudem erhält er nach Ablauf der Erbbaulaufzeit das darauf befindliche Haus gegen Zahlung einer Entschädigung.

Auch der Erbbaunehmer profitiert, nicht nur davon, dass er das Gebäude besitzt, verkaufen, vermieten und vererben kann, sondern ebenso von eventuellen Wertsteigerungen. Nach Ablauf der Laufzeit für das Erbbaurecht muss der Grundstückseigentümer die Entschädigung nämlich auf den dann geltenden Verkehrswert des Gebäudes zahlen.

Wer bietet Grundstücke im Erbbaurecht an?

Vorwiegend bieten Kommunen, Kirchen oder Stiftungen Grundstücke im Erbbaurecht an. Seltener, aber in zunehmendem Maße sind es auch Unternehmen und private Investoren, die Grundstücke aufkaufen, um sie im Anschluss im Erbbaurecht wieder zu veräußern.

Der Erbbauzins: Günstiger als Hypothekenzinsen

Der Erbbauzins ist in aller Regel günstiger als der Zins für langfristige Hypothekendarlehen, also insgesamt günstiger als der Kauf des Grundstücks auf Kredit. Allerdings muss beachtet werden, dass man durch den Erbbauvertrag zeitlich länger gebunden ist, als durch ein Darlehen.

In der Regel fallen drei bis fünf Prozent der Grundstückskosten pro Jahr als Erbbauzins an. Es gibt aber Ausnahmen. Vor allem Kirchen als Erbbaugeber gewähren beispielsweise kinderreichen Familien attraktive Rabatte. Auch für behinderte Familienmitglieder und in einigen anderen Fällen sind Nachlässe möglich. Allerdings ist die Voraussetzung für das Erbbaurecht vom kirchlichen Träger, dass man Kirchenmitglied ist. Der Zinssatz wird häufig mit einer Anpassungsklausel versehen, die sich am Verbraucherpreisindex orientiert. Dadurch kann er im Laufe der Jahre fallen oder steigen.

Beispiel:

Erbbauzins                             =         4 %

Grundstückskosten                 =         150.000 Euro

Kosten für den Erbbauzins     =         150.000 Euro * 4 %               =         6.000 Euro pro Jahr

Erbbaurechtsvertrag wird abgeschlossen

Damit beide Parteien im Erbbaurecht auf der sicheren Seite sind, wird ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen. In diesem muss detailliert erläutert werden, wie das Grundstück zu bebauen ist. Das kann die Beschreibung eines Einfamilienhauses, eines Mietshauses oder eines Reihenhauses sein. Während der Laufzeit ist der Erbbaurechtsvertrag unkündbar – und zwar von beiden Parteien. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Heimfall eintritt.

Dieser ist gegeben, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht in einer vorher festgelegten Frist bebaut bzw. mit seinen Zinszahlungen über längere Zeit im Rückstand ist (mindestens zwei Jahre). Ebenfalls erfolgt der Heimfall, wenn der Erbbauberechtigte seinen Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht nachkommt. Außerdem kann der Heimfall eintreten, wenn der Erbbaugeber dringenden Eigenbedarf anmeldet, dies muss jedoch explizit so im Vertrag vereinbart werden.

In den letzten Fällen ist der Erbbauberechtigte allerdings für den Verlust des bereits gebauten Hauses zu entschädigen. Hier legt der Gesetzgeber zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie fest, die als Entschädigung gezahlt werden muss. Diese Entschädigung muss an den Bauherrn bzw. dessen Erben auch dann gezahlt werden, wenn der reguläre Vertragszeitraum abgelaufen ist und Grundstück und Haus an den Erbbaugeber zurückfallen.

Beispiel:

Der Erbbauberechtigte hat das oben genannte Grundstück für 99 Jahre im Erbbaurecht für sich beansprucht. Als er jedoch zwei Jahre lang seine Erbbauzinsen nicht zahlte, fällt das Grundstück samt dem Haus an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall). Das Haus, das sich darauf befindet, hat einen Verkehrswert von 200.000 Euro. Für dieses erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung:

Entschädigung                       = 2/3 des Verkehrswerts       

(200.000 Euro / 3) * 2            = 133.333,33 Euro

Formale Vorschriften zum Erbbaurechtsvertrag

Der Erbbaurechtsvertrag in Deutschland wird grundsätzlich vor dem Notar abgeschlossen. Er muss anschließend in das so genannte Erbbaugrundbuch eingetragen werden. Dieses stellt ein eigenes Grundbuchblatt im regulären Grundbuch in Abteilung II „Lasten und Beschränkungen“ dar.

Sofern der Erbbauberechtigte sein Erbbaurecht belastet, etwa durch eine Hypothek für die Aufnahme eines Darlehens, so wird diese Belastung im Erbbaugrundbuch eingetragen. Dafür enthält das Erbbaugrundbuch wiederum verschiedene Abteilungen. Die Belastung mit einer Hypothek wird in Abteilung III „Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden“ eingetragen.

Das Erbbaurecht kann im Grundbuch nur an der ersten Rangstelle eingetragen werden. Nur so bleibt es auch im Falle der Zwangsversteigerung erhalten und die Gläubiger können auf Geld hoffen.

Soll das Erbbaurecht nach Ablauf der Laufzeit verlängert werden, wird dies in der Regel zum Anlass genommen, um auch den Erbbauzins anzupassen. Die Verlängerung des Erbbaurechts muss dabei erneut notariell beurkundet werden.

Ebenso kann das Erbbaurecht vorzeitig aufgehoben werden. Hierzu muss wiederum die notariell beurkundete Vereinbarung getroffen und eine Eintragung im Grundbuch durchgeführt werden.

Was wird im Erbbaurechtsvertrag alles geregelt?

Im Erbbaurechtsvertrag werden zahlreiche Besonderheiten und Fragen detailliert geregelt. Die Mindestanforderungen werden von der Erbbaurechtsverordnung vorgegeben. Beispiele für Details, die geklärt werden können, sind:

1.Errichtung des Gebäudes

Hier sollte im Interesse beider Vertragsparteien möglichst detailliert festgehalten werden, welche Art von Gebäude errichtet werden soll. Wichtig ist dabei: Die örtlichen Bauvorschriften haben in jedem Fall Vorrang vor den Regelungen im Erbbaurechtsvertrag. Weiter kann hier geregelt werden, dass das Bauvorhaben in einer vereinbarten Frist durchgeführt werden muss.

2.Gewährleistungsansprüche

Als Grundstückseigentümer ist es ratsam, Gewährleistungsansprüche bezüglich Größe, Bodenbeschaffenheit und Freiheit des Grundstücks von Sachmängeln auszuschließen. Allerdings muss der Grundstückseigentümer auf versteckte Mängel von sich aus hinweisen, sofern ihm diese bekannt sind. Beispielhaft seien hier Altlasten aus früheren Nutzungen des Grundstücks genannt. Wenn der Eigentümer auf diese Mängel nicht hinweist, kann es später zur Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung kommen.

3.Versicherung und Wiederherstellungspflicht des Gebäudes

Eine weitere Regelung besteht in einer Versicherungspflicht für das auf dem Grundstück befindliche Bauwerk. Diese besagt, dass der Erbbauberechtigte dauerhaft verpflichtet ist, das Bauwerk zumindest gegen Brandschäden abzusichern. Außerdem sollte vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte bei einer Zerstörung des Gebäudes verpflichtet ist, dieses wieder aufzubauen.

4.Regelungen zu Lasten und Abgaben

Ein weiterer wichtiger Punkt im Erbbaurechtsvertrag ist der, der regelt, dass der Erbbauberechtigte ab dem Zeitpunkt der Übernahme des Grundstücks alle öffentlichen und privatrechtlichen Abgaben und Lasten, die auf das Grundstück entfallen, übernimmt.

5.Laufzeit regeln

Ebenso sollte die Laufzeit für das Erbbaurecht vertraglich geregelt werden. Grundsätzlich sind beide Vertragsparteien frei in der Laufzeitvereinbarung. In der Praxis haben sich jedoch Laufzeiten über mehrere Jahrzehnte durchgesetzt. Abhängig sind diese auch von der Nutzung des zu errichtenden Gebäudes sowie dessen voraussichtlicher Lebensdauer. Bei gewerblich genutzten Erbbaurechten sind Laufzeiten zwischen 40 und 50 Jahren üblich, bei Wohnhäusern, die errichtet werden sollen, haben sich vor allem die Laufzeiten von 75 bis 99 Jahren durchgesetzt.

6.Verlängerung des Erbbaurechts

Außerdem kann im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden, dass der bisher Erbbauberechtigte ein Vorrecht auf die Verlängerung des Erbbaurechts erhält. Dieses entspricht im Grunde genommen einem Vorkaufsrecht und besagt, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht weiter in Anspruch nehmen kann, sofern er dies wünscht, wenn die vereinbarte Laufzeit abgelaufen ist. Es verhindert also, dass das Erbbaurecht einem Dritten übertragen wird.

7.Höhe des Erbbauzinses

Der Erbbauzins sollte ebenfalls vertraglich geregelt werden, und zwar nicht nur in seiner Höhe, sondern auch in den zeitlichen Abständen, in denen er zu entrichten ist. Üblich sind hier quartalsweise und jährliche Zahlungsintervalle. Der Anspruch auf den Erbbauzins wird überdies im Grundbuch, Abteilung II als Erbbauzins-Reallast eingetragen. Auch Anpassungen des Erbbauzinses, etwa orientiert am Verbraucherpreisindex, sollten hier geregelt werden.

8.Zustimmungsvorbehalte

Unter bestimmten Umständen wird der Grundstückseigentümer ein Interesse daran haben, über Veränderungen an seinem Eigentum mit zu entscheiden. Das ist beispielsweise bei baulichen Veränderungen sowie zusätzlichen Bauten, abweichend von den ursprünglichen Vereinbarungen, der Fall. Im Erbbaurechtsvertrag kann für solche Fälle ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart werden. Zusätzlich kann dieser für die beabsichtigte Veräußerung des Erbbaurechts gelten, ja sogar für Belastungen, etwa durch Hypotheken.

Allerdings muss der Grundstückseigentümer diesen Änderungen zustimmen, sofern ihm dadurch kein Nachteil entsteht. Im Ernstfall kann sogar das zuständige Amtsgericht vom Erbbauberechtigten angerufen werden und die fehlende Zustimmung des Erbbaugebers ersetzen.

9.Vereinbarungen zum Heimfall

Darüber hinaus kann der Erbbaurechtsvertrag Regelungen enthalten, die den oben erwähnten Heimfall betreffen. Erbbauberechtigte sollten darauf achten, dass dieser Heimfall nicht für den Eigenbedarf des Grundstückseigentümers verwendet wird. Allerdings sind Heimfälle bei Zahlungsverzug, Zwangsversteigerung, Insolvenz und Verletzung vertraglicher Pflichten durchaus üblich.

Alternativ zum Heimfall kann zudem eine Vertragsstrafe vereinbart werden, die der Erbbauberechtigte im Fall der Fälle zahlen muss. Diese kann bis zur fünffachen Höhe des Erbbauzinses eines Jahres vereinbart werden.

10.Entschädigung bei Heimfall

Außerdem sollten Regelungen zur Entschädigung beim Heimfall getroffen werden. Diese müssen sich an den gesetzlichen Vorgaben (2/3-Regelung) als Mindestvorgaben orientieren. Darüber hinaus gehende Entschädigungen können jedoch bedenkenlos vereinbart werden.

Treten im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht Probleme auf?

Bei der Finanzierung des Hausbaus kann es bisweilen zu Problemen kommen, wenn ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen wurde. Der Bank fehlen Sicherheiten, da das Grundstück als solches nicht als Sicherheit herangezogen werden kann. In diesem Falle können weitere Sicherheiten verlangen werden.

Banken akzeptieren häufig auch nur öffentliche Träger als Erbbaugeber, aber keine Unternehmen oder gar Privatpersonen. Die Restlaufzeit des Erbbauvertrages muss laut den meisten Banken mindestens der Laufzeit bis zur vollständigen Abzahlung des Darlehens plus 20 Jahren betragen, also im Schnitt wenigstens 50 Jahre.

Sollte der Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehens zahlungsunfähig werden, hat die Bank das Recht, die Zwangsversteigerung durchzuführen. Der Erbbaugeber kann diese nicht verhindern und muss unter Umständen auf einen Teil seines Erbbauzinses verzichten. Wurde allerdings ein Käufer gefunden, ist dieser fortan verpflichtet, den Erbbauzins im gewohnten Stil weiter zu zahlen.