Belastungen auf dem Grundstück – Wie erkennen?

Bevor Sie sich für den Kauf eines Grundstücks entscheiden, sollten Sie zwingend überprüfen, ob Belastungen auf diesem liegen.

Es gibt dabei eine enorme Vielzahl von Belastungen, wie etwa

• Grundpfandrechte,
• Belastungen durch Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Reallasten,
• gesetzliche Vorkaufsrechte,
• Erschließungs- und Straßenbaubeiträge,
• Baulasten,
• naturschutzrechtliche Einschränkungen und
• Bodenlastvermerke

Was man genau darunter versteht und wie Sie derartige Belastungen erkennen können, darüber wollen wir im Folgenden aufklären.

Die Grundpfandrechte sind sehr häufig zu finden

Besonders häufig sind Grundpfandrechte auf Grundstücken zu finden. Sie dienen in aller Regel der Absicherung von Krediten und werden daher zugunsten von Banken bestellt. Sofern der Käufer bzw. Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlt, kann die Bank von ihrem Grundpfandrecht Gebrach machen und die Zwangsvollstreckung in das Grundstück einleiten, zum Beispiel eine Zwangsversteigerung durchführen. Bei den Grundpfandrechten sind vor allem die Hypotheken und Grundschulden zu finden.

Wo finde ich Belastungen mit Grundpfandrechten?

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld können Sie im Grundbuch erkennen. Sie sind in der dritten Abteilung des Grundbuchs zu vermerken. Dabei findet sich eine Eintragung dazu, welches Grundpfandrecht ausgeübt wird und welcher Geldbetrag abgesichert ist. Zusätzlich erkennen Sie hier, zu wessen Gunsten das Grundpfandrecht eingetragen wurde.

Belastungen durch Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Reallasten

Zu den Belastungen können ebenfalls die

• beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten,
• Grunddienstbarkeiten,
• Nießbrauch und
• Reallasten zählen.

Was sind beschränkte persönliche Dienstbarkeiten?

Unter beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten versteht man Nutzungsrechte an einem Grundstück. Diese stehen dem Inhaber der Dienstbarkeit zu und erklären, wie er ein Grundstück nutzen kann. Ein typisches Beispiel dafür ist das Wassergewinnungsrecht. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird immer nur einer ganz bestimmten Person gewährt, sie kann nicht übertragen und nicht vererbt werden.

Was sind Grunddienstbarkeiten?

Als Grunddienstbarkeiten werden ebenfalls Rechte bezeichnet, die dem Inhaber zustehen. Sie erlauben ihm, das Grundstück in bestimmter Art und Weise zu nutzen, stehen aber in der Regel dem Grundstückseigentümer zu.

Was ist Nießbrauch?

Unter Nießbrauch versteht man das Recht zur Nutzung einer Sache. Dieses kann weder veräußert noch vererbt werden. Beispiel dafür ist das Wohnrecht einer bestimmten Person auf dem Grundstück.

Was sind Reallasten?

Unter den Reallasten versteht man Belastungen, die wiederkehrend sind und aus dem Grundstück heraus entrichtet werden müssen. Es muss sich dabei nicht um Geldleistungen handeln. Auch Sachleistungen oder gar Dienstleistungen sind denkbar.

Wo kann ich diese Belastungen finden?

Diese Belastungen sind in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Zudem finden sich dort weitere eventuell bestehende Einschränkungen des Eigentümers, was das Verfügungsrecht über das Grundstück angeht.

Belastung des gesetzlichen Vorkaufsrechts

Für einige Grundstücke besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das in der Regel die Gemeinde erhält. Sie kann im Falle des Grundstücksverkaufs dieses kaufen, um beispielsweise in der Stadtplanung angedachte Grünflächen oder Verkehrswege darüber zu führen.

Wie kann ich mich über das gesetzliche Vorkaufsrecht informieren?

Hierzu müssen Sie sich direkt an die Gemeinde wenden, denn im Grundbuch gibt es keine Auskunft über ein derartiges gesetzliches Vorkaufsrecht. Doch selbst wenn dieses bestehen sollte, müssen Sie nicht gleich das Handtuch werfen. Die Gemeinde kann auch vom Kauf absehen. Lassen Sie sich dies aber in jedem Fall schriftlich bestätigen. Jede Gemeinde ist dazu verpflichtet, auf Antrag ein so genanntes Negativzeugnis auszustellen. Dieses können Sie auch dann anfordern, wenn kein Vorkaufsrecht besteht, so dass Sie im Zweifel auf der sicheren Seite sind.

Belastungen durch Erschließungs- und Straßenbaubeiträge

Erschließungs- und Straßenbaubeiträge entstehen, wenn ein neues Wohngebiet erschlossen wird. Es müssen alle nötigen Versorgungsleitungen zu dem Wohngebiet hergestellt werden und auch die Straßen, die dorthin führen, sind zu bauen. Die Kosten, die dabei anfallen, werden als Erschließungskosten bezeichnet und sind zumindest anteilig von den Grundstückseigentümern übernommen werden.

Wie kann ich mich über Belastungen durch Erschließungsbeiträge informieren?

Die Erschließungskosten können von den Gemeinden auch erst Jahre nach der Erschließung erhoben werden. Sie müssen also selbst bei bereits länger bestehenden Wohngebieten noch nicht bezahlt sein. In diesem Fall liegen die offenen Erschließungskosten als öffentliche Last auf dem Grundstück. Der Grundstückseigentümer muss also die Zahlungen vornehmen. Alternativ dazu können die Zahlungen auch von den Erbbauberechtigten, den Wohnungs- und Teileigentumsberechtigten verlangt werden. Die Zahlungen müssen solange erfolgen, bis alle Kosten vollständig ausgeglichen sind. Die Forderung geht dabei auf den neuen Eigentümer über, wenn das Grundstück verkauft wird.

Die Belastung mit Erschließungskosten ist ebenfalls nicht im Grundbuch vermerkt. Sie müssen sich dafür an die jeweils zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden und dort nachfragen.

Baulasten auf Grundstücken

Ebenfalls sind die Baulasten auf Grundstücken zu den Belastungen zu zählen. Es handelt sich dabei um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die sehr individuell ausfallen können. Sie beziehen sich jeweils nur auf ein einzelnes Grundstück.

Als Baulast gelten zum Beispiel bestimmte Bereiche auf dem Grundstück, die nicht bebaut werden dürfen. Diese Belastung entsteht, wenn der Nachbar die Erlaubnis erhalten hat, sein Haus näher an der Grundstücksgrenze zu errichten als üblich. Außerdem können Anbauverpflichtungen als Baulasten bestehen, wenn etwa ein Doppelhaus gebaut werden soll. Zusätzlich können Überfahrrechte gelten, damit die Erschließung gesichert wird oder ähnliches.

Wie kann ich mich über Baulasten informieren?

Die Baulasten eines Grundstücks sind im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde festgehalten. Einsicht erhalten Sie auf Antrag und bei Nachweis eines berechtigten Interesses. Dieses liegt regelmäßig vor, wenn Sie eine Kaufabsicht belegen können.

Naturschutzrechtliche Einschränkungen auf Grundstücken

Zu den typischen Belastungen auf Grundstücken zählen ebenso die naturschutzrechtlichen Einschränkungen. Typisches Beispiel dafür ist das Verbot, auf dem Grundstück Bäume zu fällen.

Wie kann ich mich über naturschutzrechtliche Einschränkungen informieren?

Derartige Einschränkungen sind zum Beispiel in Baumschutzsatzungen festgelegt. Die Gemeinden können solche Satzungen erlassen, müssen es aber nicht. Daher sollten Sie sich direkt an die Gemeinde wenden und nachfragen, ob Baumschutzsatzungen oder ähnliche Vorschriften vorhanden sind.

Was versteht man unter dem Bodenschutzlastvermerk?

Der Bodenschutzlastvermerk ist ebenfalls zu den Belastungen auf Grundstücken zu zählen. Dieser entsteht etwa dann, wenn eine Altlast oder eine schädliche Bodenveränderung auf dem Grundstück in der Vergangenheit entdeckt wurde. Konnte deren Beseitigung und Sanierung nicht vom bisherigen Grundstückseigentümer bezahlt werden, muss die Last dennoch entfernt werden. Die Kosten dafür hat dann die öffentliche Hand zu tragen, da die Beseitigung der Gefahrenabwehr dient. Allerdings kann sie im Zuge dieser vorläufigen Kostenübernahme einen Bodenschutzlastvermerk auf das Grundstück legen. Dieser soll dazu dienen, die Kosten bei einem späteren Eigentümerwechsel wieder eintreiben zu können.

Wie finde ich heraus, ob ein Bodenschutzlastvermerk auf dem Grundstück liegt?

Der Bodenschutzlastvermerk ist wieder im Grundbuch eingetragen. Bei der zuständigen Behörde kann man Einsicht in dieses nehmen und sich informieren.